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强省会时代来临,多个省会城市土地收入大幅增长

第一财经 2020-01-12 20:46:25

省会城市土地指标增加了,土地出让金收入增长了,可以加快补足城市发展的短板,进而提升中心城市集聚资源和辐射带动周边发展的能力。

在住房成交呈现分化的情况下,土地市场的分化也十分明显。一二线城市尤其是强省会城市的土地收入高涨,成为土地市场的主角。

1月11日,杭州土地市场再迎土拍,共出让地块七宗,其中三墩北A-R21-20地块与东新单元XC0604-R21-03地块为住宅用地。三墩北A-R21-20地块经过20轮报价,由钱江房产以154977万元总价竞得,楼面价15017.73元/平方米,溢价率29.17%。东新单元XC0604-R21-03地块经过41轮报价,由绿城以269729万元总价竞得,楼面价28275.26元/平方米,溢价率17.41%。

近年来,杭州的土地出让收入一直领跑。2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年达2501亿元,2019进一步增加至2836亿元,继续在各个城市中领跑。2015年以来,杭州土地出让金收入约为10019亿元。

土地市场分化,强省会卖地收入大幅增长

在杭州领跑的同时,其他多个省会城市土地出让增幅也实现高速增长,不少城市创下新高。

中原地产研究中心1月1日发布的统计数据显示,2019年,土地市场继续高位运行,该中心统计的50大城市合计土地收入4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%,刷新历史纪录。其中,出现16个土地收入过千亿元的城市,刷新历史同期纪录。

表:2019年16个土地出让金超过1000亿的城市(来源:中原地产研究中心)

这其中,几个省会城市的增幅颇为引人关注。南京2019年土地收入达1696.8亿元,同比增长77.32%,福州增幅为63.37%,昆明为59.85%,武汉为27.89%。土地没有超过1000亿元的城市中,合肥土地出让收入增长了33.32%,长沙增长了33.75%,贵阳增长了52%,南京增长了54.64%

中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析,以武汉为代表的新一线城市,成为头部房企深耕布局的重点。特别是武汉推行“用地预申请”模式,将定向拿地公开化操作, 激发了“私人定制”地块交易的积极性。

根据中指研究院统计,2019年武汉土地出让金额1766亿元(涵盖居住商办等),创历史新高,位居全国城市第五。至此,武汉出让金连续4年超过千亿,稳居全国前五名。同时,武汉以4387万㎡建面成为全国重点城市第五位,市场潜在开发量可观,也保证了长期可持续发展。

中房智库的研究显示,2019年土地成交趋势上看呈现两大特点:一是拿地重心由三四线城市向一二线城市转移,城市分化加剧;二是拿地更趋向头部房企,市场集中度进一步提升。

土地市场的分化,一方面与目前楼市销售的分化密切相关。易居房地产研究院1月8日发布《2019年12月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,2019年,大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温,纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%,是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,2019年三四线城市整体楼市依然相对低迷。在这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,是一二线土地市场升温的主要原因。

强省会时代来临

土地市场的分化,另一方面,与当前我国区域经济发展要求发挥各地比较优势,尤其是提高发挥中心城市、都市圈、城市群的带动引领作用有关。

2019年8月26日召开的中央财经委员会第五次会议指出,当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。新形势下促进区域协调发展,要按照客观经济规律调整完善区域政策体系,发挥各地区比较优势,促进各类要素合理流动和高效集聚,增强创新发展动力,加快构建高质量发展的动力系统,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

2019年中央经济工作会议也再次强调,要提高中心城市和城市群综合承载能力。

在这个过程中,大幅放宽、放开二线城市落户限制,也是提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,发挥中心城市引领带动作用的重要一环。

近日,中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,要求以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

从人口落户的实际情况来看,在一线城市容不下,三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下,强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主战场。

陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一财经表示,城市的发展不是大中小城市齐步走,而是要优先发展中心城市,省会城市正迎来发展的黄金期。

厦门大学经济学系副教授丁长发认为,在我国经济进入到转型升级新阶段后,科技人才对经济发展的作用日益凸显。省会城市是全省的政治、文化、教育、医疗等中心,集中了全省最好的要素资源,发展优势正日益凸显。

比如,在加快高铁建设的过程中,省会城市大多是所在省份高铁网络的中心枢纽,在高铁、城际轨道网络日臻完善之后,省内普通地级市的人口、资金等要素也会进一步向省会城市集聚。

近年来,省会城市的首位度总体呈现逐年提升的态势。根据第一财经记者统计,从2010年到2018年,省会城市首位度占比提高的有24个城市,只有3个省会城市占比出现下降。

除了落户,土地指标等要素也在向中心城市和城市群倾斜。省会城市土地指标增加了,土地出让金收入增长了,可以加快补足城市发展的短板,比如城市轨道交通等方面,进而做大做强城市平台,提升中心城市集聚资源和辐射带动周边发展的能力。

以杭州为例,至2022年亚运会前,杭州要形成总长度达516公里的轨道交通,并实现轨道交通十城区全覆盖。这个规模跟现在的一线城市相当。而当前杭州的城轨运营里程仅为132.46公里。这意味着,未来三年内杭州城轨运营里程要增加三倍左右。如此大的增幅,需要雄厚的地方财政支撑。

当前,二线城市,尤其是省会城市也都在纷纷做大做强城市平台,提升省会城市首位度。

在1月7日的南京市政协十四届三次会议上,江苏省委常委、南京市委书记张敬华还特别提到,当下杭州、合肥、成都、武汉等兄弟城市都在全面发力,日渐成为带动区域发展的重要引擎。在激烈的区域竞争中脱颖而出,这是南京的重大机遇、重大使命,也是重大挑战。南京必须全面提升城市承载力、辐射带动力、综合竞争力。

广西提出,今年要增强重点中心城市辐射带动能力。大力实施强首府战略,推动南宁成为引领全区高质量发展核心增长极。

在这个过程中,省会城市的发展也为市场所看好。以武汉为例,中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析,当前武汉已成为兵家必争之地,先后吸引了60家中国百强房企,15家2000亿级规模房企悉数到位。2019年,随着主城区重磅地块增加,以及光谷、沌口、临空港等热点区域加大供给,虽然有熔断机制约束,依旧挡不住武汉土地价格全面上涨的势头。

省会首位度及9年变化(GDP单位:亿元)

责编:胥会云

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